부동산 가격이 하락할 때 등장하는 3대 용어 : 마피 분양권, 역전세, 공시가격

부동산 가격이 상한을 모르고 치솟아 갈 곳 없는 임차인의 설움이 뉴스를 도배한 지 얼마 되지 않은 요즘엔 부동산 가격이 반대로 한없이 떨어져 손해를 보고 팔아야 하는 임대인의 애로가 심심찮게 보도되고 있다. 부동산 관련 뉴스를 보면 분양권부터 역전세니, 갭투자니, 공시가격이니 전문 용어들이 참 많다.

 

부동산 하락장 용어

 

결국 집을 사고 파는 행위인데, 어떠한 조건과 환경, 그리고 시점에 파는지, 집을 사는 사람인지 파는 사람인지에 따라 상황이 다르고 사용하는 어휘가 달라 헷갈리기 마련이다.

 

 

오늘은 부동산 가격이 떨어지는 요즘 뉴스에 자주 등장하는 마피 분양권에서 마피의 뜻이 무엇인지, 임대인들이 두려워하는 역전세가 무엇인지, 그리고 공시가격이 무엇이며 그보다 낮은 가격에 거래되는 것이 왜 유의미한지 다뤄보고자 한다.

 

 

 

마피 분양권에서 마피란?

마피 분양권 뜻

마피는 ‘마이너스 프리미엄(minus premium)’의 줄임말이다. 영어지만 해외에서 사용하는 용어는 아니고, 한국에서만 만들어 사용하는 콩글리시 단어다. 마피는 구입가보다 싸게 파는 걸 말하며, 부동산에서는 보통 분양권을 구입한 가격보다 싸게 파는 상황을 일컫는다.

 

'마피'는 마이너스 프리미엄의 줄임말이다

 

분양권은 새로 지은 아파트, 또는 오피스텔 청약의 당첨자에게 부여되는 권리다. 분양권이 있다고 해서 당장에 집에 들어가서 살 수 있는 것은 아니다. 다만, 집값이 오를 때에는 2~3년 뒤에 입주할 수 있는 분양권에 미리 웃돈을 붙여 거래가 된다. 이 웃돈이 바로 프리미엄(premium)이다.

 

하지만 집값이 계속 떨어질 것이 예상되는 경우에는, 최대한 손실을 적게 내기 위해서, 본인이 지불한 구매가보다 더 싸게 물건을 내놓기도 한다. 주식에 비유하자면 바로 ‘손절매’를 하는 것이다. 본인이 산 값에 프리미엄이 붙기는커녕 할인이 적용되다 보니 마이너스 프리미엄, 즉 ‘마피’가 붙었다고 하고, 이렇게 마피를 붙여 파는 분양권을 마피 분양권이라고 한다.

 

 

역전세가 문제라는데, 역전세란?

부동산이 하락할 때 가장 자주 등장하는 용어 중 하나가 바로 ‘역전세’다. 전셋값이 급락할 때는 역전세가 심해지기 마련인데, 역전세란 만기 시점의 전셋값이 계약 시점의 전셋값보다 떨어진 상황을 말한다.

 

임대인의 관점에서 생각해보자. 임대인은 통상 임차인과 전세 계약을 맺어 받는 보증금을 전세 기간 동안 활용하다가, 계약이 만료되면 새로운 임차인과 계약을 맺어 그 임차인에게 받은 새로운 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 돌려준다.

물론 새로운 임차인과 계약을 맺은 전셋값이 더 높을 거라는 기대가 깔려 있으며, 기존 임차인과의 잔금을 치르고 남은 잔액은 임대인의 몫이 된다.

 

역전세 뜻

 

하지만 역전세가 일어났다는 것은, 일반적인 전세 기간인 2년이 지났는데 전셋값이 오히려 떨어졌다는 뜻이고, 임대인은 새로운 임차인에게 받은 보증금에 자비를 더해 기존 임차인의 보증금을 돌려줘야 한다는 뜻이다. 부동산 하락의 당연한 결과라 볼 수 있지만 임대인의 관점에서는 다른 데서 돈을 끌어와야 하는 경제적 타격과 부담이 높아지는 현상이다.

 

 

 

공시가격보다 싸다는데, 공시가란?

공시가격은 정부가 정한 부동산의 가치를 말한다. 정부에서는 부동산 소득에 대한 세금을 부과해야 한다. 적당한 세금을 부과하기 위해서는 부동산의 가격을 정의해야 하기 때문에, 정부는 조사와 검토를 거쳐 부동산의 가격, 즉 공시가격을 매긴다.

 

다만 여기서 주의해야 할 점은 공시가격은 보통 실거래가 되는 시장의 가치보다 낮게 책정된다는 것이다. 통상 실제 거래되는 가격의 8~90%로 공시가격을 산정하는데, 그 이유는 국민이 부담해야 하는 세금을 조금이라도 낮추어 부담을 줄이기 위해서 그렇다.

 

공시가보다 낮으면?

 

요컨대 일반적으로 어떤 아파트가 거래되는 가격보다 더 싸게 가격표를 붙인 게 바로 공시가격이다. 하지만 최근과 같이 부동산 가격이 하락할 때는 공시가격보다 싼 값에 거래가 이루어지기도 한다.

 

거래가보다 싸게 책정된 공시가보다 싸게 거래가 됐다는 건 무엇을 의미하는가? 주기적으로 책정하는 정부가 공시가격을 채 조정하기 전에, 그보다 낮은 가격에 팔았다는 뜻이며, 소위 ‘급매’, ‘급급매’, ‘초급매’가 이루어지고 있다는 걸 의미한다.

 

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부동산 하락장 용어 소개

정리해 보자면 분양권을 구매가보다 싸게 마이너스 프리미엄을 붙여 판매하는 마피 분양권, 전셋값이 계약 시점보다 만기 시점에 더 떨어졌음을 의미하는 역전세, 공시가격보다 싼 가격에 거래되는 급매는 모두 부동산 가치가 하락하고 있다는 뜻이다. 부동산 가격의 하락을 뜻하는 이러한 어휘들이 경제 뉴스에 반복적으로 등장할 경우, 무주택자라면 집 마련의 기회로 삼아 고민해 보는 것이 좋겠다.